Folgende Informationen stammen von Herrn Stefan Grüner, einem Steuerberater aus meinem Netzwerk.
Suzana Arnold
Immobilienmaklerin (IHK)
Stefan Grüner
Steuerberater
Grunderwerbsteuer
Der Käufer eines Grundstücks zahlt auf den das Grundstück und Gebäude entfallenden Kaufpreis sogenannte Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer steht den Bundesländern zu. Je nachdem in welchem Bundesland das Grundstück belegen ist, beträgt der Steuersatz zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5% (Hessen: 6%). Die Steuer wird durch einen Steuerbescheid festgesetzt und ist sodann innerhalb eines Monats von den Käufern zu bezahlen.
Es gibt einige Steuerbefreiungsnormen, wie zum Beispiel beim Erwerb unter Ehegatten oder beim Erwerb durch Personen, die mit dem Verkäufer verwandt sind. Ferner sind Übertragungen durch Erbanfall oder Schenkung grundsätzlich steuerbefreit; denn diese Sachverhalte unterliegen der Erbschaft- oder Schenkungsteuer.
Sofern Inventar mit dem Grundstück mitveräußert wird (z.B Möbel, Einbauküche), ist es sinnvoll, die Gegenstände in der notariellen Urkunde konkret zu benennen und mit einem realistischen Wert zu versehen. Auf den Kaufpreis dafür fällt nämlich keine Grunderwerbsteuer an.
Umsatzsteuer
Der Verkauf eines Grundstücks ist regelmäßig von der Umsatzsteuer befreit, denn der Erwerb wird mit Grunderwerbsteuer belegt. Eine Doppelbelastung mit beiden Steuern ist jedoch in manchen Fällen möglich.
Veräußert der Eigentümer ein Grundstück, kann es aus seiner Sicht steuerlich Sinn machen, auf die Umsatzsteuerbefreiung zu verzichten. Ein solcher Verzicht (Option zur Umsatzsteuer) ist grundsätzlich nur möglich, wenn der Käufer zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt ist. Der Käufer sollte steuerrechtlich prüfen, ob ihm daraus künftige Nachteile entstehen.
Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte (Spekulationssteuer)
Veräußert der Eigentümer sein Grundstück (inkl. Gebäude) kommt es darauf an, ob das Grundstück im steuerlichen Privatvermögen oder im steuerlichen Betriebsvermögen geführt wird.
Während Wertzuwächse zwischen Anschaffung und Veräußerung von Grundstücken im Betriebs-vermögen regelmäßig steuerpflichtig sind, kann die Steuerpflicht im Privatvermögen vermieden werden. Im Privatvermögen geführte Grundstücke sind nach derzeitigem Rechtsstand beim Verkauf steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung ein Zeitraum von mehr als 10 Jahren liegt. Der Zeitraum wird Tag genau ermittelt; maßgeblich ist jeweils das Datum des notariellen Kaufvertrages. Sollte eine Veräußerung innerhalb der 10 Jahresfrist erfolgen, ist der Wertzuwachs aus dem Verkauf steuerfrei, wenn das Grundstück seit Anschaffung/Herstellung zu eigenen Wohnzwecken oder zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Ist der Verkauf steuerpflichtig, so wird der volle Wertzuwachs der Einkommensteuer mit dem persönlichen Steuersatz unterworfen.
Eine Wahl der Zugehörigkeit eines Grundstücks zum steuerlichen Privat- oder Betriebsvermögen existiert regelmäßig nicht. So können zum Beispiel privat genutzte Grundstücke Betriebsvermögen darstellen, wenn sich der Eigentümer wie ein Händler verhält (sogenannter gewerblicher Grundstücks-handel). Neben der Einkommensteuer kann in diesem Fall auch Gewerbesteuer anfallen.
Vor dem Verkauf eines Grundstücks sollten Sie sich daher steuerrechtlichen Rat einholen.
Kaufpreisaufteilung auf Grundstück und Gebäude im Kaufvertrag
Sofern ein Grundstück bebaut ist, sollte der Kaufpreis in der notariellen Urkunde aufgeteilt werden in einen realistischen Teil für das Grundstück und einen solchen für das Gebäude. Nutzt der Käufer das Grundstück zur Einkünfteerzielung (z.B. Vermietung und Verpachtung), können die Anschaffungskosten für das Gebäude zeitanteilig durch Abschreibungen steuerlich geltend gemacht werden. Dabei wendet die Finanzverwaltung oftmals ungünstige Aufteilungsermittlungen vor, sofern es an einer realistischen Aufteilung im Kaufvertrag fehlt.
Eigenheimzulage
Sollte der Käufer das Grundstück zu eigenen Wohnzwecken nutzen, sollte er prüfen, ob er ggf. in den Genuss der Eigenheimzulage (Baukindergeld) kommt.
Grundsteuer
Der Eigentümer eines Grundstücks hat jedes Jahr die sogenannte Grundsteuer an die Gemeinde zu zahlen. Die Höhe richtet sich nach der Grundstücksgröße, der Grundstücksart und der Ausstattung sowie dem Hebesatz der Gemeinde und dem Bundesland, in welchem das Grundstück liegt. Die Wertbasis für die Grundsteuer wird derzeit neu geregelt.
Die Grundsteuer darf auf den Mieter umgelegt werden (private Vermietung). Bei gewerblicher Vermietung kommt es auf die Vereinbarung an.
Umsatzsteuer
Die nicht kurzfristige Vermietung eines Grundstücks ist grundsätzlich Umsatzsteuer befreit. Der Vermieter eines Grundstücks kann auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten (Option zur Umsatzsteuer), wenn der Mieter selbst umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer und zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt ist. Der Vermieter hat dann ein Interesse auf eine steuerpflichtige Vermietung, wenn er selbst mit Umsatzsteuer vorbelastete Eingangsleistungen bezieht.
Beispiel: Der Vermieter lässt das Dach des voll an vorsteuerabzugsberechtigte Mieter überlassenen Mehrfamilienhauses neu eindecken. Der Preis dafür beträgt 60.000 Euro zzgl. 11.400 Euro Umsatzsteuer.
Der Vermieter kann die an den Dachdecker gezahlte Umsatzsteuer in Höhe von 11.400 Euro als Vorsteuer geltend machen und bekommt diese vom Finanzamt zurück erstattet.
Sind die Mieter hingegen keine zum vollen Vorsteuerabzug berechtigte Unternehmer (z.B. Privatpersonen oder Ärzte) , bleibt die Vermietung steuerfrei. Eine Vorsteuererstattung (11.400 Euro) an den Vermieter scheidet damit aus.
Einkommensteuer
Wird das Grundstück zu eigenen Wohnzwecken genutzt, fällt keine Einkommensteuer an. Die Anschaffungskosten auf das Gebäude können weder durch Abschreibungen berücksichtig werden. Eventuelle Schuldzinsen für die Finanzierung können ebenfalls nicht steuermindernd geltend gemacht werden.
Wird das Grundstück vermietet, unterliegen die Vermietungseinkünfte der Einkommensteuer mit dem persönlichen Steuersatz des Vermieters. Von den Mieteinnahmen dürfen laufende Kosten, Finanzierungskosten und Abschreibungen des Gebäudes abgezogen werden. Ein Überschuss ist steuerpflichtig; ein Verlust darf ggf. mit anderen Einkünften verrechnet werden.
Befindet sich das Grundstück im steuerlichen Betriebsvermögen, kann neben der Einkommensteuer noch Gewerbesteuer anfallen. Entsprechendes gilt für den Fall der Veräußerung.
Die Informationen ersetzen keine individuelle steuerrechtliche Beratung.
Suzana Arnold
Immobilienmaklerin (IHK)
Stefan Grüner
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